2026年，中国住宿业REITs市场迎来爆发式增长，被市场称为“酒店REITs元年”。随着政策在2025年底正式将四星级及以上酒店纳入发行范围，市场迅速响应。2026年上半年，不仅华安锦江酒店REIT成为首单纯酒店资产公募REITs，服务式公寓REITs也保持稳健节奏，国泰海通更是提交了首单市场化租赁住房REIT申报。短短半年内，3宗服务式公寓REITs和5宗酒店资产REITs密集上市，标志着住宿业“投—融—建—管—退”的完整商业闭环正式打通。
在这股上市潮中，一个全新的资产“新物种”正悄然破题——“酒店+公寓”的混合业态。近日获批的华夏凯德封闭式商业不动产REIT成为标志性事件，其底层资产之一的深圳雅诗阁来福士广场服务公寓，首次将63%的日租客群与37%的长租客群相结合。这种“长短租结合”的混合经营模式，打破了传统酒店与公寓的界限，为C-REITs市场带来了前所未有的资产多元化探索，也引发了市场对国际酒店管理集团是否会成为下一批入局者的广泛猜想。
此次REITs浪潮的参与主体也呈现出前所未有的多样性。除了华住、锦江等本土酒店龙头外，复星旅文等腰部文旅集团也推出了聚焦度假型酒店的REITs产品。更值得关注的是，以上海城投、广州海珠城发为代表的区级国资平台也开始入场，将手中沉淀的酒店及长租公寓资产进行证券化，为全国范围内大量类似的存量资产提供了可参照的资本化出路。
然而，融合型住宿资产的REITs之路仍面临严峻挑战。国际酒店集团的入场就遭遇了制度性障碍：其管理合同通常要求控制印章和账户，这与公募REITs要求基金管理人拥有资产实质性控制权的规定存在根本冲突。这揭示了当前市场的一个结构性分化——虽然混合业态代表着未来方向，但其复杂的现金流评估、高昂的资产剥离成本以及运营协同难题，使其在现阶段难以与单一业态资产竞争。
单一业态资产之所以成为当前主流，核心在于其更符合REITs市场的底层逻辑。无论是纯酒店还是纯公寓，其现金流模型都相对清晰、可预测且波动较低，能够满足保险、银行理财等长线机构投资者对稳定分派收益的刚性需求。相比之下，复合型资产的收益曲线因多种业态的周期叠加而难以准确拟合，估值模型的不确定性大幅增加，导致其在资本偏好和合规门槛上均处于劣势。
尽管前路漫漫，雅诗阁等先行者的尝试已为行业点亮了方向。当政策红利持续释放，市场参与者不断扩容，国内住宿业REITs的未来将不再局限于单一叙事。如何在合规框架内挖掘混合业态的价值，如何在流动性与稳定性之间找到平衡，将是行业下一阶段共同探索的命题。
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