200亿商业不动产REITs上市首日：砂之船领涨，市场回归“择优”理性
6月18日，中国公募REITs市场迎来历史性时刻，首批四只商业不动产REITs正式挂牌上市，总募资规模超200亿元。然而，上市首日二级市场表现呈现显著分化。国泰海通砂之船商业REIT以11.08%的涨幅领跑，盘中一度涨超14%；相比之下，首农商业REIT和唯品会商业REIT涨幅仅维持在1%左右，而上海地产商业REIT更是险些破发，最终仅微涨0.02%。这种开盘即现的巨大落差，标志着市场已告别“闭眼打新”的狂热，转向对底层资产质量的深度甄别。
市场分化的核心逻辑在于投资者对不同业态现金流稳定性与成长性的差异化定价。砂之船商业REIT之所以受捧，源于其底层资产——西安砂之船奥特莱斯项目优异的基本面。该项目运营超8年，连续多年位居西北奥莱销售榜首，2026年一季度销售额与运营净收益均实现双位数增长，出租率稳定在98%以上。相比之下，唯品会商业REIT虽然拥有郑州和哈尔滨两个奥莱项目，但受限于发行规模大（20亿份）及哈尔滨项目区域人口外流等因素，资金推动力相对不足，涨幅受限。
社区商业与写字楼资产在首日交易中表现相对平淡，反映出市场对这两类资产当前处境的审慎态度。首农商业REIT底层资产为北京龙德广场，虽然作为大型居住区的消费“压舱石”，现金流稳定，但受限于租户集中度高及租金增长压力，估值相对保守。上海地产商业REIT作为唯一的甲级写字楼产品，尽管租户多为央国企且租约稳定，但在写字楼市场面临结构性压力的背景下，投资者对其估值预期受到压制，导致交投相对清淡。
回顾公募REITs的发展历程，2025年曾是打新“大年”，市场在“资产荒”背景下情绪非理性高涨。进入2026年，随着供给端放量及存量份额解禁，叠加二级市场回调，投资者情绪趋于谨慎。首日平均3.39%的涨幅与个别产品的滞涨形成鲜明对比，说明在缺乏耐心资本进场的当下，流动性压力使得资金更倾向于流向业绩确定性强、资产质量过硬的头部产品。
尽管首日表现冷暖自知，但从宏观视角看，公募REITs并非以单日涨跌论胜负的产品。此次四只产品涵盖奥特莱斯、购物中心、写字楼三类业态，为市场提供了多元化的配置标的。随着试点常态化，真正具备优质底层资产、能产生稳定现金流的产品，在长达数十年的存续期内仍将脱颖而出。投资者热情的短期波动不改长期配置需求，市场正逐步回归理性与价值投资的正轨。
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