每年三月与四月是楼市传统的“金三银四”销售旺季。近期，北京、上海、南京、杭州等多个热点城市房地产市场传出回暖信号，无论是新房还是二手房，均出现明显活跃迹象。希鸥网观察发现，本轮回暖呈现出二手房市场率先复苏、新房市场结构性分化、刚需主导交易等新特征，政策支持与价格调整成为关键驱动力。
当前房地产市场最显著的变化是二手房热度远超新房。以北京为例，海淀区五道口片区因“学区房”优势及优质房源性价比提升，一季度二手房交易增量明显；西城区菜市口片区凭借地理位置与标杆楼盘，也迎来“小阳春”。上海二手房市场更为火热，4月11日单日网签量达1632套，创五年来新高，3月全市成交量达3.1万套，环比增长37%。相比之下，新房市场表现平淡。国家统计局数据显示，1-3月新建商品房销售面积同比下降10.4%，住宅销售额下降18.5%，仅部分核心区位好、品质优的楼盘表现突出。
这一分化现象的背后，是多重因素的共同作用。首先，二手房挂牌量增加且价格深度调整，使许多房源性价比凸显，吸引刚需购房者“由租转买”。其次，房地产政策持续优化，如公积金使用便利化、购房补贴、二手房“带押过户”等，有效降低了交易门槛。希鸥网观察指出，京沪300万元以下、广州200万元以下的低价房源成交回升明显，印证了政策对刚需的激活效果。同时，刚需释放带动改善型需求循环，京沪300万至600万元房源交易上升，市场传导机制逐步恢复。
展望后续市场，专家认为热度有望延续，但分化将更加显著。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在价格友好、政策扶持与需求循环改善的三重带动下，楼市热度将得到支撑。上海易居房地产研究院副院长严跃进预测，优质地段的次新房、学区房、总价可控的拆迁房等稀缺资源项目有望率先企稳反弹；而远郊、无配套、房龄过大的老旧房源修复速度仍将滞后。专家建议，各地应进一步梳理住房消费堵点，在公积金、补贴等方面加大支持力度，并及时完善热门片区的公共设施配套，以稳定市场预期。
总体来看，本轮“金三银四”的回暖并非全面普涨，而是以刚需释放为基础、政策引导为助力、结构性分化为特征的温和修复。未来市场将更聚焦于安居宜居需求，围绕核心城市优质资产的稳定性与可持续性将成为关键。
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