希鸥网观察发现，3月的上海楼市正上演一场“小阳春”行情。3月31日，在浦东新区房地产交易中心，自助查询机前、缴税窗口、过户受理柜台均排起长队，维持秩序的保安感叹：“最近人就没少过，周末更是如此。”随着3月最后一天锁定1037套成交，上海二手房月度成交量（含住宅、商业、车位等）突破3.1万套，创下近五年来的新高，这也是2021年4月以来首次月度成交超3万套。
政策松绑激活市场：非沪籍门槛大幅降低
去年四季度以来，上海二手房月度成交量始终稳定在2万套以上，而2026年2月25日发布的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，则成为市场热度攀升的关键推手。
该政策大幅放宽了非沪籍居民的购房限制：一是将非沪籍家庭或单身人士购买外环内住房的社保/个税缴纳年限，从原来的“连续满5年”缩短至“连续满1年”；二是允许符合条件的非沪籍居民在外环内增购1套住房；三是持《上海市居住证》满5年的非沪籍群体，无需提供社保或个税证明即可在沪限购1套住房。
与此同时，公积金政策也同步优化，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭及绿色建筑上浮政策，家庭贷款最高额度可达324万元。
中原地产数据显示，新政后首个双休日，单日成交即破千套，后续热度持续走高。市场活跃度的提升直接压缩了购房决策周期，中介机构反馈“客户主动约看太多，根本忙不过来”，房东心态也随之转变，热门板块低价房源跳价案例增多，议价空间收窄，优质房源甚至出现“挂牌即成交”。
刚需主力入场：低总价房源成成交主力
在交易中心，来自江苏盐城的小张刚办完过户手续。他在上海工作刚满一年，恰好赶上政策红利，以280万元购入一套“低总价二手房”。“首付不到60万元，公积金贷满，月供比之前租房多不了多少。”小张的购房故事，成为本轮行情中“增量需求”的典型代表。
数据显示，3月以来，总价300万元以内的刚需房源交易占比稳定维持在70%以上。2026年1-2月，上海70平米以下二手房成交占比提升至42%，300万元以内房源成交套数同比增长25%。
希鸥网观察认为，本轮行情的核心驱动力来自两类人群的集中入场：一类是政策释放的“增量需求”，如社保刚满1年的新上海人；另一类是转变观念的“租房族”。在上海一家互联网公司工作的小郑，此前是坚定的“租房派”，但随着租售比达到2.3%，且房贷利率低于3%，他发现“租金收入已基本能够覆盖月供”，买房成为更具性价比的选择。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，当前“低总价二手房”行情的本质，是资产定价向现金流的回归。在低利率环境下，当租售比能够覆盖资金成本，甚至优于理财产品收益时，购房的吸引力自然凸显。
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