希鸥网观察，商业不动产REITs（不动产投资信托基金）市场近期呈现明显升温态势。同花顺数据显示，自2026年1月底首批商业不动产REITs项目申报启动以来，截至3月17日，沪深证券交易所累计已受理商业不动产REITs项目达15单。其中，保利发展、新城控股、首开股份等7家房企积极参与，成为推动REITs市场发展的重要力量。
多家房企加速布局REITs赛道
从企业申报进展来看，近期多家上市公司陆续披露商业不动产REITs相关动态。3月10日，保利发展在投资者互动平台表示，公司已正式启动商业不动产REITs申报工作，此举有助于拓宽融资渠道、盘活存量优质商业资产。
上交所信息显示，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金项目状态已更新为"已反馈"。据悉，这是保利发展首单公募REITs，底层资产包括广州市天河区临江大道5号的保利中心写字楼，以及广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号的佛山保利水城购物中心项目。
新城控股于3月6日发布公告，称公司商业不动产REITs项目已获得中国证监会及上交所受理。公司计划将常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场作为底层资产，通过设立资产支持专项计划实现资产证券化，并承诺参与战略配售不低于34%的份额。
首开股份早在2月份便披露相关计划，拟以华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂项目三项资产作为底层标的，开展商业不动产REITs申报发行工作。
非上市房企亦积极参与
除上市房企外，不少非上市房企也在加快布局步伐。3月16日，红土创新星河集团商业不动产REIT获得深交所受理，原始权益人为星河控股集团子公司——星河实业（深圳）有限公司。公开资料显示，星河控股集团1988年成立于深圳，业务涵盖产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域。
此外，广州市海珠城市建设发展集团有限公司也启动了朗豪酒店商业不动产公募REITs项目招标，公开选聘基金管理人、计划管理人及财务顾问服务机构。
政策扩围助推市场升温
商业不动产REITs热度上升，与政策端持续扩围密切相关。去年底，中国证监会制定《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起实施，旨在推动REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，商业不动产纳入REITs试点范围，是REITs市场从基础设施向更广义的不动产资产延伸的重要标志，这不仅拓宽了底层资产类型，也为存量资产盘活、房企转型资产运营商提供了新路径。
希鸥网观察认为，这背后反映了房地产行业发展模式的深层变化。发行商业不动产REITs，本质上是企业利用资本市场工具，对存量优质资产进行再定价和再配置。通过REITs实现资产证券化，有助于企业回笼资金、优化资产负债结构，同时保留运营权，实现"轻重并举"的发展模式。
房企转型"开发＋运营"新模式
多家企业在公告中明确了转型方向。新城控股表示，推进REITs发行能够有效盘活存量资产，进一步推动资产运营提质增效，增强可持续发展动能。
部分企业已将REITs作为长期战略工具。例如，华润置地构建的商业、有巢双REITs平台，是其在资产管理领域的重要创新举措，也是夯实第二发展曲线的关键支撑。
严跃进指出，随着商业办公、酒店、城市更新等多类型资产逐步纳入，REITs市场正加速为企业构建长期稳定收益模式提供重要支撑。
业内人士表示，商业不动产REITs正成为房企盘活存量资产、优化资金结构的重要工具，也为行业加快向"开发＋运营"新模式转型提供关键支撑。总体来看，随着更多项目落地，REITs有望成为连接资本市场与实体不动产的重要纽带，进一步推动房地产行业发展模式转型升级。
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