京东集团创始人刘强东近日在香港地产市场再次布局。根据一则公告，京东集团旗下主体以约7.5亿港元，收购了远东发展旗下一家附属公司，该标的公司主要持有香港油麻地的一处学生住宿物业。交易完成后，京东将聘请远东发展作为项目管理人，负责该物业的运营，为期三年，并每年收取4500万港元的保证收入。按此计算，该物业的年化收益率约为6%。
希鸥网观察到，此次收购的物业前身为海景丝丽酒店，预计在2026年下半年完成全面改装。该物业位于油麻地上海街，拥有268间客房，若结构不大幅更改，这些房间将作为学生宿舍使用，每间宿舍价格约280万港元。根据保底收入计算，每间宿舍每月租金收入约1.4万港元。出售方远东发展将从交易中获得约4.23亿港元收益，其中约6.3亿港元用于偿还按揭贷款，剩余资金作为营运资金。
此次交易背后是香港学生公寓市场供需缺口的扩大。数据显示，2024至2025学年，香港非本地学生规模已增至9.2万人，而八大院校的床位比约为2.55比1，宿位缺口约4万个。到2028年，这一缺口可能突破10万个。在此背景下，香港大量存量酒店和整幢住宅正被改造为学生宿舍。据统计，2025年至今年3月，香港已完成约27宗相关交易，金额超过85亿港元。
从刘强东的角度看，此次收购是其在香港加码的又一步棋。过去20个月，京东在港公开收购三宗物业，累计耗资约60亿港元。2025年8月，京东以约40亿港元收购香港连锁食品超市佳宝。2024年底，京东以18亿港元收购位于沙田的物流地产利丰中心，该笔交易是当年香港最大的工业楼宇交易之一。此后，刘强东又以约35亿港元收购中国建设银行大厦50%股权。
这些物业的购置主体各有不同。利丰中心由京东海外离岸主体JD Property系列收购，该系列隶属于京东产发，主要承接全球物流仓储等资产。此次收购学生宿舍的主体为JD Fabulous Development XI Limited，是一家注册于英属维尔京群岛的公司，直接隶属于京东集团。购买中国建设银行大厦的投资主体则是Jasmine Investment Development IV Limited。这些不同的编号主体暗示了刘强东在不动产投资上的类别分工。
希鸥网认为，刘强东近期在香港的系列不动产投资，体现了大型企业集团在核心城市进行多元化资产配置的趋势。通过收购学生宿舍、物流地产和写字楼，京东不仅拓展了本地零售体系，也为其出海战略储备了不同类型的物业资产。这种投资策略有助于企业优化资产结构，并响应国家关于促进区域经济协同发展的号召。同时，香港学生公寓市场的供需缺口也为这类投资提供了稳定的收益预期。
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