希鸥网评论：万科只想“活下去”，其他房地产企业怎么办？
引言：2018年的冬天来得有点早，特别是房地产市场。万科近两日在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。
9月8日，万科集团董事长郁亮就曾在拉萨表示，“今天特别焦虑”，如何找到新的发展渠道、路径、方法，是万科最大的问题。数天后，焦虑的郁亮又在万科南方区域9月月度例会上表示：2012年判断行业进入白银时代，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，转折点实实在在到来了。
万科的主动求变，意味着曾经的房企龙头大哥认为房地产的转折点已经到来，也给很多的房地产企业敲响了警钟。有微博网友评论，房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。今年，伴随着地产调控不断升级、去杠杆持续推进等，业内共识房地产市场进入寒冬。
郁亮强调，万科不会离开不动产，但会抛弃传统的地产开发思维，要让科技赋能万科所有业务。“我们的所有行为都要‘收敛聚焦’到保证万科活下去。”怎么才能够“活下去”？万科明确了要实现2018年全年6300亿的回款目标。郁亮表示，这个目标是所有业务的起点、基础和保障。“如果6300亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停，因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。”
无独有偶，一个月前的中期业绩会上，融创中国董事长孙宏斌曾强调，融创要做到安全第一。理由是政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化：第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。第二，随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。
希鸥网（xiouhui.com）认为，种种迹象显示，融创正在准备过冬。从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主。并购，步伐也在逐渐放缓。在战略上，融创更是全面押注一二线城市。孙宏斌明确表示，不会进入三四线城市，市场变化后，三四线城市凉的最快。对于楼市下半场，孙宏斌更加保守。在孙宏斌看来，房价不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的，而且波动会更窄。
融创掌门人孙宏斌表示“安全第一”时，很多人以为这只是一家之言，但万科董事长郁亮活下来的目标让业内再一次担忧起来。
希鸥网（xiouhui.com）认为，作为多年的行业龙头，郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标，实令人心惊。业内人士分析，把开发业务作为万科第一主业外，万科花了大价钱收购的物流业务和商业地产业务，包括物业服务业务可能权重会排在第二阵营，作为万科明确将大力发展的业务。而其他多种业务，不设限制、不过多施加压力，仍处在百舸争流状态。但在2018年四季度开始前，郁亮吹响了暂停哨。
如果说有什么导致房企活不下去的致命伤，那一定是资金和负债压力。众所周知，房地产是一个高负债的行业，国内龙头地产公司的负债率基本上超过80%，恒大的负债率是82%，万科的负债率是85%，碧桂园的负债率是90%，融创的负债率91%，这些龙头房企们，几乎都将高杠杆资金用到了极致。
这种高负债经营模式，对于房企的资金周转和融资能力提出了极高的挑战，如果运转顺利，房企就能够以极小的自有资金撬动极高的利润回报，但是一旦资金链断裂，今天还看似风光无限的房地产巨头，明天就有可能遭遇灭顶之灾。孙宏斌的顺驰，宋卫平的绿城，都曾经因为资金链断裂被迫“卖身”，王健林的万达也不得不断臂求生。所以万科以“活下去”作为最终目标，对于房地产企业而言绝非耸人听闻。
虽然当前房地产市场还算不上已经入冬，但是从销售增速来看，已经让开发商们提前感受到了寒意。统计局刚刚公布的今年前8月房地产销售数据，商品房销售面积同比增长4.0%，看上去仍处在上升阶段，但如果和过去两年对比，增速已经严重放缓。2016年和2017年同期销售面积增速分别是26%和18%，如果按照这样的趋势，随时都可能进入负增长。事实上，部分城市的销量早就进入了负增长，北京今年前8月的销售面积下跌超过30%。
对于目前房地产市场的情况，业内人士也贴出了市场开始转冷的事实。有大V微博表示，房地产市场转冷，部分地区开盘竟然0认购，金九银十销售节奏未进入正轨等。
中国社科院27日发布报告称，短期看一二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降，三四线城市房价涨速继续下降。报告指出，虽然一线城市房价稳定，但一线城市作为最具人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大，潜在供求矛盾难以短期缓解。展望后期，国际经济形势复杂多变导致市场不确定性增加，短期内将增强市场观望情绪，此外，中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降，随着调控政策深入，三四线城市房价涨速继续下降。
从市场大势看，最近房地产存在非常明显的失速下调的风险：
浓眉大眼的国企都在动不动20盘、30盘促销。
最近弥漫在国企的互相比着发软文的促销潮流，让购房者越来越担忧市场的走势，这种情况下，这些促销不仅仅带不来成交，反而吓退了很多购房者。在这些促销里面，已经出现了价格战的苗头，10月下半月，很可能出现一个多城市、多企业参与的房价价格战。
房闹”开始井喷，4季度很可能出现刷新历史记录的房闹爆发。
2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，最典型的特点就是之前购房者开始所谓的降价维权。
最近，很多城市又出现了降价开始维权的现象，包括之前的楼市热点城市，北京、杭州、合肥等均出现了个案。目前楼市降价还未普遍，只在小部分城市的个案项目中出现。
希鸥网（xiouhui.com）看到，楼市逐渐出现冲高回落的迹象，大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。未来很可能收房纠纷与降价要补偿的房闹现象很可能明显增加。
从郁亮较为“悲观”的讲话逻辑看，万科砍掉投入产出情况尚不理想的业务，服务于活下来这个大目标，这意味着，房地产行业进入了转换周期。
郁亮很肯定的说市场的转折点来了，而这个转折点郁亮也强调并非是房地产的转折，而是整个时代社会都在改变。“今天我们所面临的转折是全方位的：政治、 经济、国际、军事等方方面面。”